什么是合法的租赁关系从龚先生家老洋房中的违建谈起
2020年2月21日,东方卫视、北京卫视首播的电视剧《安家》引起了广大观众的热烈讨论,该剧讲述了房产中介房似锦(孙俪饰)从总公司空降到上海静宜门店,与原店长徐文昌(罗晋饰)形成双店长竞争的过程中,既帮助客户买房租房,也见证了客户生活中的喜怒哀乐。今日起,张律师与大家一起追剧,与大家分享剧中买卖房屋的热点问题,以及可能出现的法律风险。《安家》剧照
《安家》第18集,龚先生一再表达善意,表姑太奶奶却始终不肯让步,占据房屋不肯让出。谢亭丰说了个智取的办法,可以让龚先生和表姑太奶奶签个租赁合同,徐文昌提醒道,那个院子在产权上是不存在的,属于违章建筑,构不成合法的租赁关系。如何帮助龚先生处理好卖房事宜?大家再度陷入了惆怅之中......
徐文昌提到的违章建筑,构不成合法的租赁关系,究竟是怎么回事呢?这一期,我们就聊聊租赁关系合法性的话题。一共聊三个话题:租赁合同的基本法律规定;常见的无效租赁关系;如何避免受到无效租赁关系的侵害。《安家》剧照——什么是合法的租赁关系
我们首先来看一看我国法律对租赁合同关系的基本规定。在我们国家《合同法》的第13章,专门规定了租赁合同。我们通常所说的这个租赁合同,是出租人把包括所有动产或者不动产在内的、可以用于租赁标的物的财物(租赁物)交付给承租人使用、收益,承租人支付租金,因此形成的一种合同关系。
当事人签订租赁合同,除了遵守《合同法》第13章关于租赁合同的规定之外,还要遵守《合同法》关于合同有效性的基本规定,尤其是不能出现《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形,例如恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的租赁合同、损害社会公共利益的租赁合同,和违反法律、行政法规的强制性规定的租赁合同等。我们以房屋租赁合同为例,看看我们生活中有哪些常见的无效的租赁合同【为了描述得更加通俗易懂,文中对无效租赁合同的界定比较宽泛】。
常见的无效的租赁合同有:不满八周岁的未成年人(有的虽然超过8周岁但是不满18周岁,对于超出自己认知范围、能力范围的也在此列)及不能辨认自己行为的成年人(例如精神病人)签订的房屋租赁合同。还有:没有获得代理权的情况下订立的房屋租赁合同、未经全部房屋共有人同意而签订的房屋租赁合同、没有经过出租人同意擅自转租而签订的房屋租赁合同。根据《合同法》规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分也是无效的租赁合同。
生活中有一些没有取得建筑工程规划许可证,或者说是没有按照建筑工程规划许可证的规定来进行建设的房屋,出租此类房屋而签订的房屋租赁合同。这就是剧中徐姑姑所指的龚先生老宅中加建的房屋、也就是我们生活中通常所称的违建,将这种房屋出租给承租人而订立的房屋租赁合同也是无效的。现实生活中,刚刚走上社会的工作人员,进城务工的“新都市人”,一方面生活中迫切需求房屋,另一方面不少人又缺少法律常识,那么在订立租赁合同之前呢,就更加要进一步去审查出租人也就是房东的这个资格:如果是房屋的所有权人,要看一看有没有其他共有权人;如果是转租的情况,一定要看一看“二房东”的第一手租赁合同。还有这个房屋,要查清楚是否有房产证,没有房产证的情况下要搞清楚它这个建筑是否合法。《安家》剧照
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